中古マンションを買うなら築何年まで？物件を見極めるポイントも解説

中古マンションを購入する際に、意外と見落とされやすいのが「築年数」です。

築年数は価格だけでなく、建物の耐久性や設備の状態、修繕計画の進み具合、さらには税制優遇の対象かどうかにも影響します。

この記事では、築年数がなぜ重要なのかを解説しつつ、購入される物件の平均的な築年数や買い時とされるタイミング、注意点について紹介します。

また、築年数ごとの特徴や選び方のチェックポイントも詳しくお伝えします。

中古マンションを買う際に大事なのが築年数

中古マンションを選ぶ際、築年数は単に「古い」「新しい」を判断するだけの基準ではありません。

築浅の物件は最新の設備や断熱性能に優れ、耐震性や内装の状態も良好であることが多いです。

反対に、築年数が経過した物件は価格が下がり購入しやすくなる一方で、修繕積立金の額や大規模修繕の計画をしっかり確認する必要があります。

さらに、旧耐震基準で建てられたマンションでは住宅ローン減税などの税制優遇を受けられないケースもあるため注意が必要です。

築年数を正しく見極めることは、安全性や快適性、そして将来的な資産価値を左右する重要なポイントといえるでしょう。

中古マンションを買う際の平均築年数

中古マンションの平均的な築年数について、西日本レインズのデータによれば、2024年4月〜2025年4月期に成約した物件の平均築年数は約23年となっています。

ただし、これはあくまで新しい物件から古い物件までを含めた「平均値」であり、築23年前後の物件が最も多く取引されているという意味ではありません。

あくまで全体を平均した数字として理解しておくことが大切です。

参照データ：西日本レインズ 月次サマリーレポート （2025 年 4 月度）

中古マンションを買う際に知っておきたい築年数のポイント

そもそもマンションの寿命は築何年？

マンションの寿命を考える際には、税務上で用いられる「法定耐用年数」が参考にされます。

木造住宅は22年、鉄筋コンクリート造（RC造）は47年と定められていますが、これはあくまで税務上の目安であり、実際に住める期間を示すものではありません。

居住可能な寿命は、建物の構造や管理状況、修繕の有無によって大きく変わります。

定期的に大規模修繕が行われ、管理組合がきちんと機能しているマンションであれば、築60年を超えても快適に暮らせる例もあります。

近年では、100年以上の居住を想定して建てられている物件も増えてきました。

大切なのは「耐用年数」という数字だけにとらわれず、修繕計画や設備のメンテナンス状況といった点を総合的に確認することです。

マンションは築何年で底値になる？

一般的に、中古マンションの価格が最も下がるとされる「底値ゾーン」は、築20年〜30年頃だといわれています。

この時期は、築浅物件ならではのプレミアム価格がすでに落ち着いている一方、築古物件のような大幅な割安感もまだ出ていないため、価格と価値のバランスが比較的取りやすいタイミングです。

ただし、価格が下がっているからこそ注意すべき点もあります。

大規模修繕の実施時期や設備更新の必要性など、購入後に発生する可能性のあるコストを見越して検討する必要があります。

「新耐震基準」より以前のマンションは耐震性に注意

1981年（昭和56年）6月に施行された「新耐震基準」以前に建築確認を受けたマンション、いわゆる「旧耐震物件」は、耐震性能に不安が残るケースが多いとされています。

ただし、中には耐震診断を受けて安全性が確認されている物件や、補強工事が行われている物件も存在します。

注意すべき点として、旧耐震のマンションで新耐震基準を満たさない場合は、住宅ローン減税の対象外となったり、そもそも住宅ローンの利用が難しいこともあります。

そのため、1981年以前に建てられたマンションを検討する際は、耐震診断の有無や補強工事の実施状況をしっかり確認することが重要です。

築何年の中古マンションを購入するべき？

「築10年以内」～新築に近い快適さを求めるなら

築10年以内のマンションは、最新の住宅性能や設備が整っており、デザイン性や耐震性に優れている点が大きな魅力です。

共用施設も新しく、利便性や快適さの面でも新築に近い水準での快適さが期待できます。

さらに、リフォームをしなくてもそのまま入居できるケースが多いのもメリットです。

ただし、築浅物件は「築浅プレミアム」と呼ばれる価格の上乗せがあるため、購入価格が高くなりやすく、将来的に値下がりする可能性がある点には注意が必要です。

「築10〜20年」～新しさと価格のバランス重視派へ

築10年〜20年のマンションは、内装や設備がまだ比較的新しく、断熱性や省エネ性能も十分に備わっている点が特徴です。

最新の新築物件と比べると、間取りや設備に多少の古さを感じる場合もありますが、安心して長く住める点が大きな魅力といえます。

購入後のリフォームも軽微で済むことが多く、快適な住環境を手に入れやすい築年数です。さらに、新築マンションに比べて価格差が大きいため、コストと快適さのバランスが取れた「ほどよい築年数」として非常に人気のあるゾーンです。

「築20〜30年」～住宅ローン控除が利用できる人気の底値帯

築20年以上30年未満のマンションは、いわゆる「底値帯」で、価格が非常に割安である一方、設備の更新やリノベーションの自由度が高い点で人気があります。

水回りや内装が古い場合でも、リノベーション費用を含めた総投資額で考えると、新築よりも手頃になるケースが多いです。

さらに、この築年数であれば住宅ローン控除の適用も可能で、購入価格やリフォーム費用、税額控除などを総合的に見た場合、非常にコストパフォーマンスに優れた物件が多いゾーンといえます。

「築30年以上」～じっくり価値のある物件を狙う

築30年以上の中古マンションは、価格が落ち着いており、設備が古くても更新が可能なケースが多いため、コストパフォーマンスの面で魅力的な選択肢となります。

立地の良い物件の場合は、資産価値が下がりにくい物件が多い点も特徴です。

また、大規模修繕が数回実施されているマンションであれば、管理やメンテナンスがしっかりしており、安心して住める場合もあります。

ただし、室内の大幅なリフォームが必要な物件も少なくないため、購入価格に加えてリフォーム費用も考慮することが重要です。

中古マンションを購入する際に見るべきポイント

中古マンションを選ぶ際に重視すべきポイントを以下にまとめます。

• 新耐震基準のマンションか
• 住宅ローン控除の適用可否
• 大規模修繕の履歴と予定
• 修繕積立金の状況と値上がり予定
• 設備・内装の状態
• 資産価値の観点から見たマンション

中古マンションを選ぶ際は、新耐震基準を満たしているかどうかが安心の目安となります。

新耐震基準を満たす物件であれば、住宅ローン控除の対象になることもあります。

しかし、築年数だけで判断するのではなく、マンション全体の管理状況も重要です。

大規模修繕の履歴や今後の長期修繕計画を確認し、修繕積立金が十分かどうかもチェックしましょう。

修繕積立金が不足していると、必要な修繕が行えなかったり、将来的に積立金の値上げにつながる可能性があります。

また、室内の設備や内装状態も中古物件では重要で、大幅なリフォームが必要かどうかは現地で確認する必要があります。

さらに、中古マンションは単なる住まいとしてだけでなく、資産としての側面も考慮することが大切です。

立地や住環境が優れているか、将来的な資産価値が下がりにくい物件かどうかも判断のポイントになります。

これらの要素を総合的に見極めることで、安心・快適・資産性を兼ね備えた中古マンション選びが可能となります。

まとめ

中古マンションを購入する際、「築年数」は単なる古さの目安ではなく、耐震性能や設備の新しさ、修繕計画、住宅ローン控除の適用など、さまざまな面に影響する重要な要素です。

どれくらいの築年数を選ぶかは、購入者が重視するポイントによって変わってきます。

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