不動産売却

不動産査定の方法は3種類！価格の算出方法や査定の大まかな流れを解説

2023年10月16日

所有している不動産の売却を検討している際、どれくらいの価格で売れるかは重要なポイントの一つです。売却価格は不動産業者の査定で算出されるのが一般的ですが、査定や価格を算出する方法はいくつかあります。この記事では、不動産査定の方法や査定額の算出方法を詳しく紹介します。

不動産査定の方法を紹介

不動産査定の方法は3種類あります。ここでは、それぞれの査定方法を解説します。

簡易査定

簡易査定とは、不動産会社が物件を見ることなく不動産価格の概算を出す査定方法です。査定依頼を受けた不動産会社は、対象となる不動産の基本的な情報をもとに査定額を計算するため、依頼してから数時間以内に査定価格を知ることができます。

簡易査定のメリットは不動産会社の担当者と顔を合わせる必要性がなく、忙しい方でも空いた時間を使って気軽に査定できることです。

一方、不動産の価格は実際に見てないとわからない部分もあるため、簡易査定で提示される金額通りに売却できるとは限りません。

AI査定

AI査定とは、AIが不動産価格を自動的に計算するシステムのことです。登録した不動産情報をもとに、AIが蓄積している取引データと照らし合わせて査定額を計算します。AI査定のメリットは気軽に査定できることで、他の人に知られることなく、物件情報を入力するだけで空いた時間を使って簡単に査定ができます。

しかし、AIに十分なデータが蓄積されていない場合、類似の物件取引が過去ない場合などは、極端に査定の精度が下がる点に注意が必要です。

また、戸建ては土地の広さや形状、利便性などが物件ごとで大きく異なり、実際に見ないと確認できない部分が多いため、AI査定の精度は下がりやすいとされています。

訪問査定

訪問査定とは、不動産会社が売却したい物件を直接調査して査定額を算出する方法です。

訪問査定のメリットは、簡易査定やAI査定と比べて正確な査定額を算出できることですが、訪問日時の調整や立ち合いが必要になり、手間や時間がかかるデメリットもあります。

簡易査定やAI査定を複数の不動産会社から受けて、その結果をもとに訪問査定を受ける不動産会社を選ぶとよいでしょう。

不動産査定で価格を算出する方法と流れ

不動産査定で価格を算出する方法としては、主に3つの手法が取り入れられています。ここでは、それぞれの方法と流れを解説します。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、対象物件と類似している物件の過去の取引事例を参考にし、必要に応じて事情を補正しながら、価格を査定する手法のことです。過去の取引事例を多く集めるほど、妥当な査定価格を算出することができますが、取引事例は売却を検討している物件の同地域や近隣地域である必要があります。比較する物件には特別な事情がないことも必要で、事故物件や投げ売りなど、相場よりに合わない金額で取引している物件は参考になりません。

また、取引事例が少ない郊外の物件になると、正確な査定額の算出が難しくなるというデメリットもあります。

原価法

原価法とは、対象となる不動産を再建築したと仮定した場合に、どれくらいのコストがかかるかを基準にして査定額を算出する手法です。戸建てやマンションは築年数による価値の低下があるため、これらを考慮した原価修正を行ったうえで査定額を算出する必要があります。減価修正を含めた資産価格を積算価格といい、下記の計算式で求めることができます。

『積算価格＝単価×総面積×残存年数（耐用年数-築年数）÷耐用年数』

実際には、積算価格に不動産の規模や需要の高さ、駐車場の有無などの要素を補正して計算を行います。建設時の費用が把握できれば査定額を計算できるため、取引事例が少なく取引事例比較法の効果が低い郊外での不動産売却時に役立つメリットがあります。

収益還元法

収益還元法は、その不動産にどれくらい稼ぐ力があるかをもとに算出する方法で、物件の収益力が高ければ査定価格が高くなり、収益力が低ければ査定価格も低くなります。この手法は、アパートや賃貸マンションのような投資物件を査定するときに用いられる方法で、直接還元法やDCF法という二つの手法に分けられます。直接還元法は、家賃から経費を差し引いて算出します。計算式は下記の通りです。

『不動産価格＝1年間の純利益÷還元利回り』

DCF法は、不動産投資で得られる利益と将来必要になる経費などを考慮して、物件価格を鑑定する手法です。計算式は下記の通りです。

『不動産価格＝年間純利益と現在価値の合計＋予想売却価格』

DCF法は、空室や家賃を下げるなどのリスクが加味されます。