道路に面していない土地は売却が難しい？売却成功のコツと相場を解説！

土地を売るのは、不動産の専門知識がない多くの人にとって、非常に難しい作業です。

特に、道路に面していない土地の売却は困難とされています。

本記事では、道路に面していない土地を所有する方に向け、売却を成功させるための具体的な方法を解説します。

売却に際して直面する課題や、それらを克服するための具体的な手段について詳しくご紹介します。

道路に面してない土地とは？

道路に面していない土地とは、一般的に周囲を第三者の土地や建物に囲まれており、直接道路に接していない土地を指します。

このような土地は、建築基準法の接道義務を満たしていない場合が多く、建物を建築することができません。そのため、土地の利用方法が限定され利用価値が低くなる可能性があります。

利用価値が低い土地の価格は、接道義務を満たしている土地に比べて著しく価格が安く、売却が難しくなることが多いです。

ここでいう「道路」とは建築基準法で定められた道路のことを指し、見た目は道路でも「建築基準法上の道路」として認められていない道路もあるため注意が必要です。

所有している土地に接している道路が建築基準法上の道路かどうかは、管轄の市区町村などで確認することができます。

道路に面していない土地が売却しにくい5つの理由

道路に面していない土地を売却する際には、さまざまな理由で売却が難しくなることがあります。

本章では、道路に面していない土地が売却しにくい主要な5つの理由を詳しく説明します。

理由①住宅ローンの審査が通りにくい

道路に面していない土地は建物の建築が難しく、資産価値が低いと判断されることがあるため、住宅ローンの審査において不利になる場合があります。

住宅ローンは居住するための建物と土地に対して融資されるので、住居が建てられない土地は、住宅ローンの融資を受けることはできません。そのため、道路に面していない土地で住宅ローンの融資が受けられる可能性があるのは、すでに住居が建っている物件に限られます。

すでに住居が建っていても、金融機関は融資をする際に土地の価値や将来的な資産価値を重要視するため、いずれにしてもローンの審査は厳しくなります。

その結果、購入希望者が現れても融資が下りないケースが多く、売却が困難になります。

理由②建て替えできない

道路に面していない土地は、建築基準法の接道義務を満たしていない場合、新しい建物を建てることができません。したがって、古い建物が建っている土地を売却する際には、建て替えができず、購入希望者が見つかりにくくなります。

このような物件は一般的に「再建築不可物件」と呼ばれます。

仮に既存の建物が利用できたとしても、将来的に売却する際には同じく建て替えの制約があるため、売却が難しくなります。

その結果、購入希望者は限られ、土地の価格も下がってしまいます。

理由③日当たりや風通しが良くない

道路に面していない土地は、周囲を他の建物に囲まれていることが多く、日当たりや風通しが悪い傾向があります。そのため、住宅としての魅力が低くなり、購入希望者が減少します。

特に、居住環境を重視する人にとって、日当たりや風通しの悪さは大きなマイナスポイントとなります。また、水道やガスは一般的に道路から引き込むため、道路に面していない土地ではこれらのインフラが整っていないことが多いです。

理由④緊急車両など大型車両が通れない

道路に面していない土地は、狭い通路を通らなければならないことが多く、緊急車両や大型車両が通行できない場合があります。

大型車両が通れない場合、火災や災害時に迅速な対応が難しくなり、安全性が確保されないことが懸念され、購入希望者が敬遠する要因となります。

もともと接道義務を課している目的は、火災や災害時に救急車や消防車が敷地内に入れないことを防ぐために設けられた要件です。

道路に面していない土地を売却する方法

道路に面していない土地は建物が建てられないため、利用価値が低く、売却しづらい土地です。しかし、全く売れないというわけではなく、適切な方法を取ることで売却を成功させることができます。

本章では、具体的な売却手段を紹介し、それぞれの方法のメリットと注意点を解説します。

接道義務を満たしたうえで売却する

接道義務とは、建築基準法で定められた、建物を建てる際に一定の幅の道路に接していることを要求する規定です。

具体的には、幅員が4ｍ以上の建築基準法上の道路に、土地が2ｍ以上接していなければなりません。(地域や建築する建物の用途や規模によって条件は異なります。)

例えば、隣接する土地の一部を購入して接道義務を満たすことができれば、既存の土地と合わせることで、土地の価値は向上します。また、前面道路が第三者所有の私道になっている場合は、その私道の持分を譲ってもらうか購入すれば接道義務を満たすことができます。

このような方法で、接道義務を満たすことができれば売却が容易になります。

再建築の許可を得る

再建築不可の土地であっても、自治体や関係機関に相談して再建築の許可を得ることができる場合があります。

道路に接していなくても、隣地に車両の通行の妨げになる建築物がない場合、隣の敷地を道路とみなして「みなし道路」再建築の許可が得られる可能性があります。

再建築の許可が得られれば建築可能な土地となり、売却がしやすくなります。しかし、許可の申請は具体的な建物計画と併せて審査をしてもらう必要があるので、その建築計画の作成や、確認申請には費用が必要になります。

隣接地の所有者に売却する

道路に面していない土地を売却する際に有効な方法として、隣接地の所有者に売却することが挙げられます。

「隣の土地は2倍高くても買え」と言われていますが、隣地の所有者にとっては、たとえ道路に面していない土地であっても魅力的な場合があります。

隣接している土地であれば敷地が広がったり、整形地になったりと、元々の土地の価値が向上することもあるからです。

このような理由から、隣接地の所有者に売却することは一つの有効な手段となります。

道路に面していない土地を売却する場合の価格相場は？

道路に面していない土地は、一般的な土地売却の価格相場よりも低くなる傾向があります。

具体的には、一般的な土地売却価格の半値以下になったり、場合によっては価格がつけられないほど下がることもあります。ただし、土地の立地条件や周囲の環境、接道義務がなくても利用価値があるかどうか、接道義務が満たされる可能性など、個別の状況によって価格は変動するため、一概には断定できません。

売却を検討する際は、複数の不動産業者に査定を依頼し、適切な価格を見極めることが重要です。

まとめ

道路に面していない土地の売却は一筋縄ではいかないことが多いですが、適切な対策を講じることで売却の成功率を高めることができます。

本記事で紹介した方法を参考に、自身の土地の状況に合わせた売却戦略を立ててみてください。

駅前不動産では、土地の売却に関する専門的なアドバイスをご提供しています。

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