中古マンションを購入するときの注意点は？資金計画や物件選びで気を付けるポイントを紹介

豊富な選択肢や手頃な価格が魅力的な中古マンション。

中古マンションは新築マンションより安価で購入できることに加え、リフォームやリノベーションで好みの内装にできるメリットがあります。

しかし、一口に中古マンションといっても、築年数や管理状況、リノベーションの可否などは物件によって異なります。

細かい部分まで確認してから購入しなければ、後から後悔する可能性もあるため注意が必要です。

この記事では、中古マンションを購入する際に気を付けるべきポイントについて詳しく解説します。

中古マンションの予算計画で注意するポイント

ここでは、予算計画を立てる際の注意点を紹介します。

購入費用

マイホームは「人生で一番大きな買い物」と表現されることがあります。多額のお金が必要になることから、住宅ローンを活用して資金調達する方がほとんどです。

しかし、住宅ローンを利用できるからといって、いくらでも借りられるというわけではありません。住宅ローンを利用するためには、まず金融機関の審査に通る必要があります。

金融機関の審査では、返済負担率（1年間の返済額が年収に占める割合）が設定されており、多くの場合年収の35％を基準としています。

この基準を超える借入はできないため、中古マンションの購入を検討する際は、自分の年収や家計状況に見合った予算を立てることが大切です。

購入に伴う諸費用

中古マンションを購入するときの予算計画で、落とし穴になりやすいのが諸費用です。ここでいう諸費用は、中古マンションの購入に伴って発生する税金や手数料などを指します。

中古マンションを購入する際は、不動産会社や銀行、司法書士や保険会社などに支払う対価、不動産所得税や固定資産税などの税金が発生します。

また、購入後もマンションの管理費や修繕積立金、駐車場代などのランニングコストもかかるため、注意が必要です。

諸費用の予想を立てる際は、物件価格の約10％と見ておくと良いでしょう。

リノベーション費用

中古マンションはリノベーションを前提に購入する方も多いため、予算を決める際はリノベーション費用も含めて総合的に考える必要があります。

間取りの変更や内装の一新などの大規模なリノベーションは、工事費用が高くなりやすいです。

ハイグレードな設備や建材を使用した場合はさらに高くなるため、事前に自分の希望や変更したい部分などを明確にして、費用のイメージをつかんでおくことが重要です。

物件選びで注意するポイント

ここでは、物件選びをする際の注意点を紹介します。

築年数

中古マンションを選ぶ際、重要なポイントとなるのが築年数です。

マンションは築年数が古くなるにつれて価格が下がっていく傾向にあり、築20年〜30年ほどで底値を迎えます。

新築マンションより安く購入できることが中古マンションのメリットですが、築年数が古いマンションは寿命が心配という声もあります。

鉄筋コンクリートのマンションの物理的寿命は、100年以上といわれています。

築20年以上のマンションであっても、適切に管理やメンテナンスが行なわれていれば長く住める可能性があるため、築年数が古いからといって寿命が短いわけではありません。

立地

中古マンションのなかでも、築年数が古い物件は立地が良い場所に建っていることが多いです。

理由としては、駅や都心に近いエリアほどすでに住宅や商業施設で土地が埋まっているからです。

築年数が古いマンションは価格が安くなる傾向にありますが、立地条件が良いマンションは評価額が高く、資産価値が下がりにくいことから購入価格が高くなる可能性があります。

中古マンションを選ぶ際は、自分のライフスタイルに合った立地と価格のバランスを考えることが大切です。

管理状況

マンションの管理状況は、マンションの寿命に直結する重要な要素です。手頃な価格でも、外壁やベランダなどが傷んでいる場合は、老朽化が加速している可能性があります。

マンションの管理状況は、内見の際に確認することが可能です。

外壁の塗装剥げやタイルの浮き、共用設備の利用状況などを見れば、日常的に手入れされているかが確認できます。

また、駐車場や駐輪場、エントランスなどの清掃状況もマンションの管理組合が適切に機能しているかの判断ポイントになります。

災害リスク

物件選びをする際は、災害リスクや避難場所の有無について確認することが大切です。

災害リスクについては、マンションがあるエリアのハザードマップ（防災マップ）を見ることで、地震や洪水、土砂災害などのリスクを確認できます。

また、ハザードマップには避難場所や避難経路、避難時の持ち物なども記載されているため、検討しているマンション周辺の安全性の確認にも役立ちます。

リノベーションの可否

すべての中古マンションがリノベーションできるとは限りません。

建物の構造によっては壊せない壁があったり水回りの配管が制限されていたりと、思うようにリノベーションできない可能性があります。

また、マンションの管理規約によっては、手を加えること自体不可となっているケースもあるため、必ず事前確認するようにしましょう。

まとめ

中古マンションは、新築マンションより安く、リフォームやリノベーションで好みの空間にできる魅力があります。

しかし、値段の安さや立地の良さだけで選んでしまうと、後々後悔してしまうリスクも存在します。

マイホームは一生に一度の買い物であるケースがほとんどのため、細かい部分まで慎重に確認したうえで購入することが大切です。

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中古マンションの購入を検討している方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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