不動産売却
抵当権がついた不動産は売却できる?売却方法や注意点を紹介
2024年05月30日

住宅ローンを組んで不動産を購入した場合は、必ず抵当権が設定されます。
不動産を購入したものの、急な転勤や支払い面の負担などから、不動産を売却したいと考えるケースも少なくありません。
それでは、抵当権が設定されている物件は売却できるのでしょうか。この記事では、抵当権が設定されている不動産の売却方法や注意点について詳しく解説します。
抵当権がついた不動産は売却できる?
結論からいうと、抵当権がついた不動産の売却は可能です。
抵当権が設定されている不動産を売却してはいけないというルールはなく、基本的に任意のタイミングで売却できます。
しかし、抵当権が設定された不動産を購入することはリスクが大きいため、購入を希望する人がほとんどいないのが現実です。
理由としては、不動産購入後に売主がローンの残りを完済できなかった場合や返済をやめてしまった場合、金融機関により不動産が差し押さえられるリスクがあるからです。
また、抵当権が設定された不動産に対して融資をする金融機関は基本的にないため、不動産をスムーズに売却したい場合は、抵当権を抹消したうえで売却することをおすすめします。
抵当権がついた不動産を売却する方法
ここでは、抵当権がついた不動産の売却方法を紹介します。
ローンを完済してから売却
ローン残高と同等の貯蓄があり、手持ちの資金でローンを完済できる場合は、先にローンを完済してから不動産を売却するという方法があります。
ローンを完済すれば抵当権は抹消できるため、不動産売却もスムーズに行うことができるはずです。
住み替えで不動産の売却を検討している場合、ローンの残高があると次の住宅ローンが組めなかったり借入できる金額が少なくなったりする可能性があります。
次に住む家が決まっている場合は、先にローンを完済しておくことで、余裕を持って売却活動を行うことが可能です。
焦りながら不動産を売却する必要はないため、自分の希望価格で売却できるまでじっくり待てます。
売却して得た資金でローンを完済
手持ちの資金で住宅ローンを完済したうえで不動産を売却するのが理想ですが、実際はそこまでの余裕がないケースがほとんどです。
この場合は、不動産を売却して得た資金をそのままローンの残高に充てて返済する「同時決済」という方法がおすすめです。
同時決済とは、「不動産売買の決済」「抵当権抹消登記」「所有権移転登記」を同日内に行うことをいいます。
それぞれの手続きを同じ日付で行う必要があることから、不動産の売主と買主、金融機関と司法書士が一同に介して一斉に手続きを行うケースも少なくありません。
手持ちの資金がなくても不動産売却とローンの返済ができる便利な方法ですが、金融機関によっては同時決済を認めていない場合もあるため、事前に相談して確認しましょう。
任意売却
住宅ローンの返済が難しくなったことを理由に不動産を売却したい場合は、任意売却という方法が利用できます。
通常、住宅ローンが支払えなくなった場合は、金融機関が不動産の差し押さえを行い、競売にかけたうえで残債を回収します。
しかし、競売による不動産売却は市場で売られるときよりも安い金額で売却されるケースが多く、金融機関と債務者双方にとってデメリットが大きいです。
一方、任意売却であれば通常の不動産売却と同様に、市場価格に近い金額で売却できます。
事前に金融機関の同意を得る必要はありますが、競売より高い金額で売却できる可能性があるため、金融機関が回収できる金額も多くなります。
金融機関と債務者双方にとってメリットがあるため、もし住宅ローンの支払いが難しい場合や既に支払いが滞っている場合は、任意売却を相談してみましょう。
抵当権がついた不動産を売却する際の注意点
ここでは、抵当権がついた不動産を売却する際の注意点を紹介します。
抵当権は自動的に抹消されない
抵当権は、ローンを完済した時点で自動的に抹消されるわけではありません。抵当権を抹消するためには、ローンを完済したうえで法務局に登記手続きを行う必要があります。
登記手続きをする際は、不動産の登記済証や登記原因証明情報、金融機関による委任状など、さまざまな種類を準備しなければなりません。
自力で手続きすることも可能ですが、漏れなく進めたいのであれば司法書士に相談してみることをおすすめします。
抵当権がついた不動産を売却しても税金はかかる
抵当権の有無に関係なく、不動産を売却した場合は以下の税金が課せられます。
上記の税金は、同時決済や任意売却を行った場合でも支払い義務が発生するため、どのくらいの金額になるか事前に確認しておくことが大切です。
確定申告で控除を受けられる場合もあるため、不安な場合は税理士に相談してみると良いでしょう。
所有権移転登記は勝手にできない
抵当権がついた不動産は、たとえ売却が確定していたとしても、勝手に所有権移転登記をすることはできません。
理由としては、住宅ローンの契約のなかで、金融機関の承諾なしに所有権移転登記をすることが禁止されているケースが多いからです。
抵当権がついた不動産を売却するのであれば、事前に金融機関に相談するようにしましょう。
まとめ
抵当権が設定されている不動産でも、売却することは可能です。
しかし、通常の不動産の売却方法では、買い手が見つからない可能性があるため、売却には工夫が必要となります。
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