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築年数が古くても中古マンションは売却できる？売却時の注意点やベストな売却のタイミングなど徹底解説！
2025年06月17日
「築年数が古いマンションは売れない？」そう思っていませんか？実は、マンションの資産価値は築年数だけで決まるわけではありません。
立地や管理状況、そして市場の動向など、様々な要因が複雑に絡み合っている状況です。
この記事では、マンションの築年数と資産価値の関係を徹底的に解説します。築年数ごとの売却のポイントや、築古でも高く売るための秘訣についても紹介します。
マンションの「築年数」と「資産価値」の関係とは？
マンションの購入や売却を検討する際、「築年数」は誰もが気になる重要な要素の一つです。
一般的に、築年数が経過するほど建物の価値は下がると考えられていますが、その関係性は単純ではありません。
本章では、マンションの資産価値における築年数の影響について、土地と建物のそれぞれの側面から詳しく掘り下げていきます。
築年数がどのように資産価値に影響するのかを理解することで、より賢い不動産取引につながるでしょう。
築年数は土地の資産価値に影響しない
マンションの資産価値を考える上で、まず理解しておきたいのは、土地そのものの価値は基本的に建物の築年数によって左右されないということです。
土地は消耗されるものではなく、古くも新しくもありません。土地の価値は、主にその立地条件、周辺環境、利便性によって決まります。
駅に近い、商業施設が充実している、交通アクセスが良いなどの好条件を備えた土地は、築年数が経過したマンションであっても、一定の資産価値を維持しやすい傾向にあります。
もちろん、築年数の経過によって建物の老朽化が進むと、土地の有効活用という観点から、将来的な建て替えや再開発の期待が高まることもあります。
そのような場合には、土地の潜在的な価値が改めて評価される可能性もあるでしょう。
築年数は建物の資産価値に大きく影響する
一方で、マンションを構成する建物部分の資産価値は、築年数の経過とともに大きく変動します。
新築時には最も高い価値を持ちますが、時間の経過とともに、設備の老朽化や建物の劣化が進み、一般的には価値が減少していきます。
これは、建物が物理的に消耗していくことに加え、新しい設備、間取り、デザインのマンションが登場することで、相対的な魅力が低下するためです。ただし、建物の価値の減少幅は、そのマンションの管理体制やメンテナンス状況によって大きく左右されます。
適切な修繕計画に基づき、定期的なメンテナンスが行われているマンションは、築年数が経過しても良好な状態を保ちやすく、資産価値の低下を緩やかにすることができます。
また、リフォームやリノベーションによって、古くなった内装や設備を一新することで、築年数を感じさせない魅力的な住まいとして、再び市場で評価される可能性も高まります。
築年数ごとの中古マンションの成約状況
実際に、築年数が中古マンションの成約価格や専有面積、1㎡あたりの単価にどのような影響を与えているのかを、データをもとに確認していきましょう。
以下の表は、築年数別に福岡県の中古マンションの平均的な成約価格、面積、そして1㎡あたりの単価を示したものです。
参照：公益財団法人 西日本不動産流通機構「中古マンションの築年帯別状況［福岡県］」
上記のデータを見ると、一般的に築年数が浅いほど成約価格が高く、1㎡単価も高い傾向にあることがわかります。
築年数が経過するにつれて、価格と㎡単価は徐々に下落していく傾向が見られます。
中古マンションを売却する場合のベストな築年数とは？
中古マンションの売却を検討する際、「築何年で売るのが一番良いのか？」という疑問を持つ方は少なくありません。
一般的に、築10年以内であれば、建物や設備の劣化も進んでおらず、比較的高値で売却できる可能性が高いと言われています。しかし、築年数が10年を超えると、徐々に価格は下落傾向になります。
築15年〜20年程度になると、設備や内装の老朽化が目立ち始め、買い手によってはリフォームを検討する必要が出てきます。
築20年を超えると、建物の価値はさらに下落しますが、立地条件が良い物件や、大規模なリノベーションが施されている物件は、依然として高い需要が見込まれる場合があります。
【築年数別】中古マンション売却時の注意点とポイント
所有するマンションの売却を検討する際、築年数は重要な要素となります。
築年数によって、買い手のニーズや物件の訴求ポイント、そして注意すべき点が大きく異なるためです。
本章では、築年数別に中古マンションを売却する際の注意点と、より有利な条件で売却するためのポイントを具体的に解説します。
【築5年以内】購入時の価格とローン残債に注意
築5年以内のマンションは、一般的に新築時の状態を保っており、設備も最新であるため、非常に高い人気があります。
中には新築同様、もしくは新築時よりも高く売却できるマンションもあります。
ただし、いわゆる「新築プレミアム価格」から「中古価格」へ価格が一時的に大きく下落するのが一般的ですので注意が必要です。
住宅ローンをフルローンで購入している場合などは、ローンの返済がまだ進んでおらず、売却価格がローン残債を下回る場合は、売却が難しくなる可能性があります。
【築11〜20年】状況によって購入時よりも高く売れるかも？
築11年〜20年のマンションは、建物の経年劣化が徐々に進み始める時期ですが、使用状況が良好な物件であれば、大規模なリフォームを必要としない場合も多く、価格も比較的手頃なことから人気があります。
この時期のマンションは新築時の価格が安かった物件も多く、現在の不動産価格の高騰で、新築時よりも高く売れるマンションも多く存在します。
住宅ローンの返済も進んでおり、売却することでまとまった資金が残せる可能性があります。ただし、使用状況があまり良くない場合、購入者はリフォームが必要となるため、価格交渉を前提とした売却となり、やや売りにくくなる可能性があります
【築21〜30年】立地や管理状況が重要なポイント
築21年〜30年のマンションは、建物や設備等の劣化が目立つ時期になるため、そのメンテナンス状況などが重要なポイントとなります。また、2回目以降の大規模修繕が必要な時期で、修繕積立金の状況なども売却価格に影響してきます。
室内のリフォームも、フルリフォームやリノベーションが必要になってきます。しかし、逆にリフォームやリノベーションを自分好みにしたい購入者層にとっては、価格が安く人気のある物件も多く存在します。
古くても立地やマンションの管理状況によっては、需要のある築年数です。
【築30年〜】価格は低水準で安定
築30年以上のマンションは、建物の価値は低く評価されがちですが、立地が良かったり、敷地に余裕があったりする物件も多く、住環境が優れているマンションが多くあります。
また、築40年以上の物件の場合は、将来的な建て替え・再開発の可能性などが注目されることもあります。
ただし、マンションの管理状況が良くなかったり、立地条件に恵まれていなかったりする場合には、価格以外に大きなメリットが感じられず、売却が難航する可能性があるため注意が必要です。
売却することが前提の場合は、築30年以上になる前に売却することをおすすめします。
築年数が古くても売却しやすい中古マンションの特徴
築年数が古くても、市場で高い需要があり、比較的スムーズに売却できる中古マンションにはいくつかの共通した特徴があります。
これらの特徴を理解しておくことは、売却を検討する上で非常に重要です。
好立地である
- 駅に近く、交通アクセスが良い
- 商業施設や医療機関、教育施設などが充実している
- 周辺環境が良好で、住みやすい
管理体制が良い
- 定期的な清掃やメンテナンスが行き届いている
- 長期修繕計画がしっかりと策定され、実行されている
- 管理組合が機能しており、住民のコミュニティ意識が高い
リフォーム・リノベーション済み
- 内装や設備がリフォーム済みで、キレイである
- 間取りが現代のライフスタイルのニーズに合っている
- デザイン性が高く、魅力的な空間になっている
希少性がある
- 特徴的なデザインやコンセプトを持っている
- 最上階、眺望が良い、ルーフバルコニーがあるなど、他の部屋との差別化ができる
- 周辺に類似物件が少ない
上記の特徴を持つ中古マンションは、築年数が経過していてもなお、多くの買い手にとって魅力的な選択肢となり得ます。
もしご自身のマンションがこれらの特徴に当てはまる場合は、積極的にアピールすることで、有利な売却につながるでしょう。
まとめ
マンションの資産価値は、築年数だけでなく、立地、管理状況、リフォームの有無、そして市場の動向など、様々な要因によって左右されます。
築年数が古いからといって諦める必要はありません。大切なのは、ご自身のマンションの強みをしっかりと把握し、購入希望者に効果的に伝えることです。
「うちのマンションは築年数が古いけど、本当に売れるのかな？」そんな不安をお持ちでしたら、ぜひ一度「駅前不動産」にご相談ください。
豊富な知識と経験に基づき、お客様のマンションの適正な価値を見極め、最適な売却プランをご提案いたします。
