築40年の一戸建てに価値はある？売却額や売却のポイントを解説

築40年の一戸建ては「もう価値がないのでは？」と不安に思う方も多いのではないでしょうか。

たしかに、木造住宅は築年数が経つにつれて建物の価値は下がってしまいます。

しかし、立地や土地の条件、建物のメンテナンス状況によっては、高値で売却できることも少なくありません。

この記事では、築40年の家の資産価値の考え方や、売却を成功させるためのポイントを解説します。

古い物件の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

築40年の家の資産価値は？

戸建ての資産価値は、建物と土地を分けて評価するのが一般的です。

土地の価値は、築年数に左右されません。代わりに、立地や周辺環境、近隣の取引事例などから決まります。

一方、建物の価値は築年数とともに下がっていきます。

国税庁が定める法定耐用年数がひとつの目安となり、木造は22年、鉄骨造は34年で、帳簿上の資産価値はほぼゼロとみなされます。

そのため、築40年の一戸建ては、建物自体の価値はほぼないと評価されることがほとんどです。

しかし、耐震補強や水回りのリフォーム、屋根や外壁の修繕が適切に行われていれば、建物の価値がプラスに評価されることもあります。

つまり、日頃のメンテナンス状況が良ければ、築40年でも十分な価格で売却できる可能性があるのです。

築40年の一戸建てが売りにくい理由

築40年以上の一戸建てには資産価値がないわけではありませんが、一般的には売却が難しいとされています。

それは単に古いだけでなく、さまざまなリスクがあるためです。

ここでは、築40年以上の一戸建てが売りにくい理由について解説します。

老朽化による修繕リスクがある

築40年の一戸建ては、屋根、外壁、配管、設備などの劣化が進んでいます。

そのため、目に見える破損だけでなく、隠れた部分に修繕が必要な箇所が見つかることも珍しくありません。

購入後すぐに大規模な修繕が必要になるケースも多く、その費用は買主の大きな負担となります。

特に水回りの交換や耐震補強には高額な費用がかかりやすいため、購入をためらう人が増える一因となります。

住宅ローンが通りにくい場合がある

金融機関は、築年数の古い住宅への融資に慎重になることがあります。

住宅ローンは、一部の金融機関を除けば築年数だけで審査に通らないことはほとんどありません。

しかし、投資用物件としてローンを組む場合、築年数が法定耐用年数を超えていると、審査に通らないケースがあります。

そのため、購入希望者は現金一括払いや短期間でのローンしか選択肢がなくなり、買い手が限定されてしまいます。

建築基準法に適合していない可能性

築40年の住宅は、現在の建築基準法を満たしていない場合があります。

これを「既存不適格物件」といいます。

建てられた当時は合法であっても、その後の法改正によって現在の基準に合わなくなってしまったためです。

そのまま住む分には問題ありませんが、建て替えや増築をする際には、より厳しい法的な制限を受けることがあります。

そのため、建て替えたくても現状と同じ規模の家が建てられなくなる可能性も出てきます。こうした将来的な制約が、購入をためらう原因になります。

間取りや設備が古い

日本人のライフスタイルも時代とともに変化し、必要とされる間取りや設備も大きく変わっています。

そのため、40年前の住宅は現代の間取りや設備が合わないケースが多く見られます。

独立した狭いキッチンや少ない収納スペース、小さな浴室などは、買主の不満点となりやすいです。

また、水回りやその他の設備も、リフォームをしていなければ機能が低下していることがほとんどで、買い手はリフォームを前提に検討せざるを得ません。

不透明なリフォーム費用などの見積もりが必要になるため、購入を見送る人が増えてしまいます。

築40年の一戸建ての価値を決める要素

土地の価値

不動産の価格は築年数に関係なく、土地が大きな割合を占めます。

経済が好調で物価が高騰している時は、土地の価格も上昇する傾向にあります。

また、個別の条件では、駅からの距離や周辺施設の充実度、日当たり、地形などが価格に直結します。

具体的には、駅に近く、整形地（四角く整った土地）で南向きの道路に面しているような土地は、需要が高いため価格も高くなります。

一方で、近年多発している水害や土砂災害のリスクが高い土地は、価値が下がる可能性があります。

周辺環境

買い手にとって、生活の利便性や教育環境は非常に重要です。

スーパーや病院、学校、公園などが近くにあると、その土地の価値は高まります。

また、地域の治安や再開発計画の有無も将来性に影響を与えます。

人口が増加しているエリアは、将来の地価上昇も期待できますが、高齢化が進み人口が減少しているエリアは、購入希望者が少なくなり、戸建ての価値が下がってしまうこともあります。

築40年の一戸建てをできるだけ高く売るためのポイント

リフォームや修繕履歴をアピールする

屋根や外壁、水回りの修繕履歴は、買い手の安心感につながります。

建物のメンテナンス状況は価値に直結するため、修繕やリフォームの必要がなければ、買い手にとって大きなメリットとなります。

特に、建物の耐震性や安全性に不安を感じる人は多いため、耐震補強や断熱改修が行われている場合は高く評価されます。

過去のリフォーム内容を写真や書類で示し、物件の魅力を最大限にアピールしましょう。

ただし、売却のために追加でリフォームをしても、その費用以上に売却額が上がるとは限りません。

リフォームを検討する際は、必ず売却を依頼する不動産会社に相談してから決めるようにしましょう。

土地として売却する

老朽化が進み、修繕に多額の費用がかかる場合は、建物を解体して更地として売るのも有効な方法です。

土地として売却すれば、築年数は関係なくなります。

魅力的な立地や土地の条件を満たしていれば、買い手は自由に家を建てられるため、需要が広がります。

解体費用はかかりますが、立地が良ければ建物を残したまま売るよりも、結果的に高く売れる可能性もあります。

戸建てとして売るか、更地として売るかの判断は難しいため、経験豊富な不動産会社に相談することをおすすめします。

経験のある不動産会社に売却相談・依頼する

築古物件の売却には、専門知識と経験が不可欠です。

売却価格だけでなく、戸建てとして売るか、土地として売るかといった判断は、専門的な知識と経験を持つ不動産会社に相談する必要があります。

また、一般の方に売却するのが良いのか、不動産会社に直接買い取ってもらうのが良いのかも、ケースによって異なります。

弊社「駅前不動産」は、古い住宅の売却実績が豊富で、スムーズな取引を実現しています。

仲介だけでなく、自社での買取にも対応しています。

お急ぎの場合や、修繕に手間をかけずに売りたい方には、最短で１週間程度で現金化も可能ですので、まずはご相談ください。

まとめ

築40年の一戸建てでも、土地の価値やリフォーム履歴、立地条件によっては高値で売却できる可能性があります。

建物の老朽化や融資のハードルといった課題はありますが、戦略的に売却方法を選ぶことで不利を克服できます。

具体的には、建物の老朽化がひどい場合は土地として売却を、修繕履歴がしっかりしている場合は建物付きで売却することを検討してみましょう。

成功の鍵は、信頼できる不動産会社に相談することです。

「駅前不動産」では、築古物件の買取も行っているため、早期に売却したい方はぜひ一度ご相談ください。

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